姫路市近隣の農地転用なら弊所へお任せください!

目次
  1. 姫路市近隣の農地転用なら弊所へお任せください!
    1. まずはご相談ください!
    2. 相談・見積り無料!まずはお電話下さい
    3. 農地転用でお悩みの方はご相談ください!
    4. ご注意ください!
    5. 弊所でお手伝いできること
  2. 農地転用に関すること
    1. 農地とは
    2. 転用とは
    3. 農地は
  3. 農地法3条
    1. 農地法3条とは
    2. いずれかに該当する場合は許可されません。
    3. スケジュール(姫路市の場合)
    4. 必要書類
    5. 弊所では
  4. 農地法4条
    1. 農地法4条とは
    2. 転用する農地が市街化区域内でない場合(許可)
    3. いずれかに該当しない場合は許可されません。
    4. スケジュール(姫路市の場合)
    5. 農地が市街化区域内にある場合(届出)
    6. スケジュール(姫路市の場合)
    7. 必要書類
    8. 弊所では
  5. 農地法5条
    1. 農地法5条とは
    2. 転用する農地が市街化区域内でない場合(許可)
    3. いずれかに該当しない場合は許可されません。
    4. スケジュール(姫路市の場合)
    5. 農地が市街化区域内にある場合(届出)
    6. スケジュール(姫路市の場合)
    7. 必要書類
    8. 弊所では
  6. 農振除外申請
    1. 「農振」とは
    2. 例えば
    3. 農振地域内で家を建てたいときは
    4. この条件を満たしていなければなりません。
    5. 申請にかかる期間
    6. 必要書類
    7. 弊所では
  7. 農地売買に関すること
  8. 山林の所有者変更に関すること
  9. 農地の相続に関すること
  10. Q&A
    1. 後継者のいない農家が、農地を売って離農することを考えています。買主は、どのような手続きが必要ですか?
    2. 父から家を相続しましたが、隣の家との境界がはっきりしません。この際きちんと境界を決めておきたいのですが?
    3. 農地を宅地にかえて、家を建てたいのですが?(駐車場にしたいのですが?)
    4. 私は農家ではないのですが農地を取得することはできますか?
    5. 農地転用について市役所の窓口に行ったところ、「一種農地」なので農地転用できないと言われてしまいました・・・理由と例外があったら教えてほしいです。
    6. 「青地」農地と「白地」農地の違いは何ですか?また、どこで調べることができますか?
    7. 農用地区域(青地・白地)と農地区分(一種・二種・三種等)の違いは何ですか?
  11. 参考サイト
    1. 兵庫県農政環境部農政企画局農地調整室
    2. 姫路市農業委員会事務局
    3. 加古川市農業委員会事務局
    4. 高砂市農業委員会事務局
    5. 加西市農業委員会事務局
    6. たつの市農業委員会事務局
    7. 宍粟市農業委員会事務局
    8. 福崎町
    9. 神河町農業委員会事務局
    10. 市川町地域振興課農林振興係
    11. 太子町経済建設部産業経済課
    12. 相生市農業委員会事務局
姫路市、加古川市、高砂市、加西市、たつの市、宍粟市、福崎町、神河町、市川町、太子町、相生市などの近隣地域は無料で出張致しますのでどうぞお気軽にお問い合わせください。

まずはご相談ください!

農地転用は、申請書類と添付書面の作成が煩雑で、高度な専門知識が必要です。一般の方が一人で準備するのは大変な作業となります。専門知識を有する行政書士が、ご相談に応じて的確なアドバイスを行い、書類の作成も代行させていただきますので、安心しておまかせください。

相談・見積り無料!まずはお電話下さい

TEL 079-240-9518
初回相談無料
夜間、土日祝もご相談承ります。
姫路駅から徒歩5分 駐車場有
料金はこちら
お問い合わせはこちら

農地転用でお悩みの方はご相談ください!

農地転用に関すること
農地売買に関すること
山林の所有者変更に関すること
農地の相続に関すること

ご注意ください!

必要な許可を得ずに土地の売買や宅地への転用などを行った場合は、工事の中止や、元の農地への復元を命じられることもあります。また、これに従わないときには懲役または罰金に処せられる可能性もあります。

弊所でお手伝いできること

農地法4条許可申請に関する書類作成や手続
農地法5条許可申請に関する書類作成や手続
農地転用届書(市街化区域内)に関する書類作成や手続
農業振興地域整備計画変更申請(農振除外、編入、用途区分変更等)に関する書類作成や手続
開発行為許可申請に関する書類作成や手続
農地法3条許可申請に関する書類作成や手続
農地法5条許可申請に関する書類作成や手続
森林法の届出書作成や手続
農地相続に関する届出書作成や手続

など

農地転用に関すること

国土が狭く、住宅地にできる土地が少ない日本では、土地の利用についてさまざまな競合が生じます。そのため、住宅地や工業用地などの農地以外の土地の調整を図るために、農地法に基づく農地転用許可制度を設け、農地を農地以外の目的として使用する際には、都道府県知事または特定市町村長の許可を得る必要があります。
農地法の農地転用許可には大きく分けて、ご自身の土地を農地以外の目的のものに変更する場合の第4条許可と農地以外の目的のものに変更して売買、賃貸借などをする場合に必要となる第5条許可があります。さらに、農地を農地のままで売買・賃貸借する場合には第3条許可が、また相続した場合には、第3条届出が必要となります。
農地転用許可の申請を行う際、農地を選定した根拠などをまとめた理由書を提出しなければならない自治体がほとんどです。しかし、理由書の書き方やノウハウに関しては情報が少なく、一般の方が書こうとすると、大変苦労することになるため、農地転用を専門とする行政書士に依頼したいというケースが多くあります。また、農地法5条許可申請などは、原則として土地を譲る人と土地を譲り受ける人との共同申請によるものとされていますが、弊所へご依頼いただくと、農地の譲渡人と譲受人の双方から委任状を受け代理人として申請することが可能であり、手続がスムーズに進みます。

農地とは

田んぼや畑のことですが、現実に農地である場合はもちろん、以下のような土地も手続きが必要です。

  • 固定資産税で「宅地」として課税されている場合であっても、登記簿謄本上の地目が農地であれば農地法の手続きが必要です。
  • 現在耕作していなくとも登記簿謄本上の地目が農地であれば農地法の手続きが必要です。

転用とは

  • 家を建てる
  • 駐車場にする
  • 売る

などの行為をいいます。

農地は

たとえ自分が所有する土地であっても自由に

  • 家を建てる
  • 駐車場にする
  • 売る

などという行為をすることができません。
県や市で必要な手続きが完了した場合のみこのような行為をすることができます。

農地法3条

弊所では、以下の許可の取得を代行いたします。

農地法3条とは

Aさんの農地を、Bさんが買い取り農地として利用する場合に必要な手続きです。

いずれかに該当する場合は許可されません。

譲受人又はその世帯員が申請地を含むすべての経営農地を効率的に利用し、耕作すると認められない場合
譲受人又はその世帯員が農業経営に必要な作業に常時従事すると認められない場合
譲受人又はその世帯員が申請地において行う農業の内容等からみて、周辺の農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
譲受人の耕作面積が、申請地を含めて一定面積に満たない場合

(姫路市は3,000平方メートルです。ただし申請地が家島町及び市街化区域の場合は1,000平方メートルです。)

申請地につき、賃借権などの使用収益を目的とする権利を有する者がいる場合

(譲受人が当該権利を有する場合を除く)

スケジュール(姫路市の場合)

受付締切日 毎月10日
交付予定日 受付月の28日頃

申請書提出後、農業委員会において現地確認をおこないます。
農業委員会の総会にて許可の可否を決定します。
受付月の28日頃に許可書(または不許可の通知)が交付されます。

必要書類

申請書
登記事項証明書
位置図
公図
賃貸借契約書の写し
賃貸借が設定されている場合
営農計画書
新規農家の場合
譲受人が他府県の場合
農家基本台帳に写し
農家台帳の閲覧には譲受人の押印がある委任状が必要です。
耕作証明書
住所地から申請地までの図面
譲受人が他府県の場合
住民票、戸籍謄本など
譲渡人が登記事項証明書と異なる場合
競売などの場合はその旨を証する書面
定款など
譲受人が法人の場合

など

弊所では

申請地および申請者の調査
農業委員会との打ち合わせ
申請書の作成および添付書類の収集、作成
申請書、添付書類を提出
許可書の受領

を承っております。
また、その後の登記が必要な場合は別途ご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください。

 

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農地法4条

弊所では、以下の許可・届出の取得を代行いたします。

農地法4条とは

Aさんの農地に、Aさんが家を建てる場合に必要な手続きです。

転用する農地が市街化区域内でない場合(許可)

市街化調整区域内または都市計画区域外にある農地を転用する場合は、農地法第4条の規定により、県知事の許可を受ける必要があります。

いずれかに該当しない場合は許可されません。

申請地及び転用目的が営農条件や周辺の市街地化の状況から妥当であること
転用予定地の位置が妥当で転用する面積の必要性が認められること
転用目的の確実性が確保されていること

(適切な計画を立て、転用事業に必要な資力が十分である)

周辺農地・水利等への被害防除措置が十分であること
転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていること
転用に関係する他法令上問題がないこと

(例えば、住宅を建てる場合、建築許可が得られる見込みがあること)

「農業振興地域の整備に関する法律」で規定する農用地区域に該当しない農地であること

(農用地区域の指定を受けている場合は、農振除外申請の手続きが必要です。)

スケジュール(姫路市の場合)

受付締切日 毎月10日
交付予定日 受付月の翌月の20日頃

申請書提出後、農業委員会において現地確認をおこないます。
農業委員会の総会後、意見書を添付して県知事あて許可申請書等を送付します。
(申請面積が30aを超えるものについては、県知事に送付する前に、兵庫県農業会議の意見を聴くこととなっています。)
県知事は、その許可申請書等を受けて許可・不許可を判断します。
受付月の翌月の20日頃に、許可指令書(または不許可の通知)が交付されます。
許可指令書の交付後に、標識を設置し転用行為を行うことができます。
転用事業が完了するまでに農業委員会に進捗状況の報告をしなければなりません。
また、完了した時点で完了報告をしなければなりません。
転用事業完了後に、法務局で地目変更登記を行います。
(地目変更登記も併せてご相談ください。)

農地が市街化区域内にある場合(届出)

市街化区域内にある農地を転用する場合は、計画的な市街化を図り市街化を促進するという観点から、事前に農業委員会に届出を行えば県知事許可は不要です。届出を行ってから原則として2週間以内に受理書が交付されます。

スケジュール(姫路市の場合)

受付締切日 随時受付
交付予定日 受付日から2週間以内

原則として2週間以内に受理書が交付されます。
転用行為は受理書の交付後に着手することができます。。
転用事業完了後に、法務局で地目変更登記を行います。
(地目変更登記も併せてご相談ください。)

必要書類

申請書
登記事項証明書
位置図
公図
建物の配置図など
転用事業計画書
資力及び信用があることの証明書
同意書
地元農区長や水利代表の同意の押印がされた同意書が必要です。
それぞれの農区で負担金や提出書類などが必要な場合がありますので、事前に確認をお願いします。
他法令の許認可の書面
土地改良区の意見書
住民票、戸籍謄本など
譲渡人が登記事項証明書と異なる場合
定款など
譲受人が法人の場合

など

弊所では

申請地および申請者の調査
農業委員会との打ち合わせ
申請書の作成および添付書類の収集、作成
申請書、添付書類を提出
許可書の受領

を承っております。
また、その後の登記が必要な場合は別途ご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください。

 

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農地法5条

弊所では、以下の許可・届出の取得を代行いたします。

農地法5条とは

Aさんの農地に、Bさんが家を建てる場合の手続きです。

転用する農地が市街化区域内でない場合(許可)

市街化調整区域内または都市計画区域外にある農地を転用する場合は、農地法第5条の規定により、県知事の許可を受ける必要があります。

いずれかに該当しない場合は許可されません。

申請地及び転用目的が営農条件や周辺の市街地化の状況から妥当であること
転用予定地の位置が妥当で転用する面積の必要性が認められること
転用目的の確実性が確保されていること

(適切な計画を立て、転用事業に必要な資力が十分である)

周辺農地・水利等への被害防除措置が十分であること
転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていること
転用に関係する他法令上問題がないこと

(例えば、住宅を建てる場合、建築許可が得られる見込みがあること)

「農業振興地域の整備に関する法律」で規定する農用地区域に該当しない農地であること

(農用地区域の指定を受けている場合は、農振除外申請の手続きが必要です。)

スケジュール(姫路市の場合)

受付締切日 毎月10日
交付予定日 受付月の翌月の20日頃

申請書提出後、農業委員会において現地確認をおこないます。
農業委員会の総会後、意見書を添付して県知事あて許可申請書等を送付します。
(申請面積が30aを超えるものについては、県知事に送付する前に、兵庫県農業会議の意見を聴くこととなっています。)
県知事は、その許可申請書等を受けて許可・不許可を判断します。
受付月の翌月の20日頃に、許可指令書(または不許可の通知)が交付されます。
許可指令書の交付後に、標識を設置し転用行為を行うことができます。
転用事業が完了するまでに農業委員会に進捗状況の報告をしなければなりません。
また、完了した時点で完了報告をしなければなりません。
転用事業完了後に、法務局で地目変更登記を行います。
(地目変更登記も併せてご相談ください。)

農地が市街化区域内にある場合(届出)

市街化区域内にある農地を転用する場合は、計画的な市街化を図り市街化を促進するという観点から、事前に農業委員会に届出を行えば県知事許可は不要です。届出を行ってから原則として2週間以内に受理書が交付されます。

スケジュール(姫路市の場合)

受付締切日 随時受付
交付予定日 受付日から2週間以内

原則として2週間以内に受理書が交付されます。
転用行為は受理書の交付後に着手することができます。。
転用事業完了後に、法務局で地目変更登記を行います。
(地目変更登記も併せてご相談ください。)

必要書類

申請書
登記事項証明書
位置図
公図
建物の配置図など
転用事業計画書
資力及び信用があることの証明書
同意書
地元農区長や水利代表の同意の押印がされた同意書が必要です。
それぞれの農区で負担金や提出書類などが必要な場合がありますので、事前に確認をお願いします。
他法令の許認可の書面
土地改良区の意見書
住民票、戸籍謄本など
譲渡人が登記事項証明書と異なる場合
定款など
譲受人が法人の場合

など

弊所では

申請地および申請者の調査
農業委員会との打ち合わせ
申請書の作成および添付書類の収集、作成
申請書、添付書類を提出
許可書の受領

を承っております。
また、その後の登記が必要な場合は別途ご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください。

 

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農振除外申請

弊所では、以下の申請手続きを代行いたします。

「農振」とは

「農業振興地域」の略です。
農業振興地域は原則として農地以外に利用できません。
農地転用できないと日常生活やお仕事に支障が生じてしまうこともあります。

例えば

唯一持っている自己所有の土地に子供のマイホームを建てさせてあげたい
自分のお店の駐車場がとても狭く、業務に支障が生じてしまっている

このようにどうしても青地農地を使わなければならない理由がある場合は、「農用地除外申請(農振除外)」をすることで農地転用できるようになります。

農振地域内で家を建てたいときは

農振地域からはずす(農振除外)

農地を宅地にする(農地転用)

宅地造成をして家を建てる
という流れとなります。

この条件を満たしていなければなりません。

農地以外の用途に供することが必要かつ適当であり、他の土地で代えることができないこと

(その土地でしか計画を実行することができないこと)

農用地区域内農地の集団化、農作業の効率化および農業上の効率的かつ総合的な利用に支障がないこと

(除外する農地ができるだけ周辺部にあり、残る農地の利用に影響がないこと)

担い手の農地利用集積に支障を及ぼすおそれがないこと
農用地区域内の土地改良施設の機能に支障がないこと

(用水施設、防風林、農道等土地改良施設の維持管理に支障がなく除外前と同様の機能が確保されること)

農業生産基盤整備事業の工事が完了した年度の翌年度から起算して8年経過した土地であること

除外申請では申請地の利用計画が明確でほかにその計画を実行できる土地がないことが条件です。
また、申請地以外の周辺の農地利用に支障が起きないことや土地改良施設への影響がないことも条件です。
なので、申請の際には申請人(およびその親族)が持っている土地の調査や市役所・土地改良区(水利組合)などの関係機関への協議が欠かせません。

申請にかかる期間

年2回程度受付されています。
書類申請から完了まで半年以上期間がかかる場合がほとんどです。
除外申請は農地転用の手続きと比べて期間が長く審査が厳しいです。
関係各課と事前協議をしっかり行ってから申請書類を準備していきます。

必要書類

申請書
土地登記事項証明書
位置図
公図写し
計画配置図
事業計画概要書
規模決定の根拠
他候補地を探した経緯(検討表)
検討地の案内図
現場写真
その他関係各課が求める書類

など

弊所では

申請地および申請者の調査
農業委員会との打ち合わせ
申請書の作成および添付書類の収集、作成
申請書、添付書類を提出
許可書の受領

を承っております。
また、分筆登記などが必要な場合は別途ご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください。

 

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農地売買に関すること

農地法により厳しく制限されているため、通常の土地と違い、田や畑などの農地は簡単には他人に売買することができません。農地を売買するためには、基本的に農業委員会等の許可を受ける必要があり、農地を農地として売買するのか、農地以外の目的に転用して売買するのかによって受ける許可が違ってきます。
農地や採草放牧地を売買する場合は、農業委員会の許可が必要です。この場合、農地等を譲り受けることができるのは、既に一定規模以上の農業を行っている方か農業生産法人に限られます。
一方、農地を住宅用地や工業用地など、他の目的に転用して売買する場合、都道府県知事又は特定市町村長の許可が必要です。ただし、優良な農地は転用を厳しく制限されますので、市街地に近い農地や生産力の低い農地等が転用を認められる可能性が高いといえます。
このような農地売買に関しても、どのような許可が必要で、どのような条件であれば許可が取りやすいのか、専門家である弊所にご相談いただくことで、手続をスムーズに進めることができます。

山林の所有者変更に関すること

森林の所有者を把握するために、平成24年4月以降、売買、相続等の原因に関わらず、新たに森林の所有者となった人に対し、市町村に届出を行うことが義務付けられました。土地の所有者となった日から90日以内に、取得した土地のある市町村に届出が必要です。
また、これとは別に森林の所有権移転の登記も必要となりますので注意が必要です。

農地の相続に関すること

農地を相続した場合の手続の不備などにより、農地の土地所有者が分からなくなり、長期間放置されていたり、防災上問題となる土地が増えています。
そのため、平成21年12月以降、農地を相続した際には農地が所属している農業委員会、または、農業担当課への届出が義務化されました。
届出の期間は農地を相続した日から10ヶ月以内とされ、届出を怠ったり、虚偽の届出をした場合には10万円以下の過料を支払う必要がありますので、確実な届出を行うためにも、弊所にサポートをお任せください。

Q&A

後継者のいない農家が、農地を売って離農することを考えています。買主は、どのような手続きが必要ですか?

農地の売買は、売買の相手先の業種や取得した農地の利用目的、面積などにより農地法適用条項や関連法令によって各々の申請手続きが必要となってきます。

父から家を相続しましたが、隣の家との境界がはっきりしません。この際きちんと境界を決めておきたいのですが?

相手が役所ではなく、民間同士の場合は境界の確認書を作成されることをお勧めします。行政書士は、そのための調査や測量を行ない、境界の確認書の作成も行なっています。

農地を宅地にかえて、家を建てたいのですが?(駐車場にしたいのですが?)

当該市町の農業委員会に農地転用の届出や許可申請が必要です。行政書士は、申請者の届出や申請の代理も行なうことができます。

私は農家ではないのですが農地を取得することはできますか?

個人が農地を農地のまま(耕作する目的で)取得する場合、農業に従事している者(農家)でなければ取得できません。農地転用(地目を変える)をする場合は、農地法5条の手続きを経て他者から取得することができます。

農地転用について市役所の窓口に行ったところ、「一種農地」なので農地転用できないと言われてしまいました・・・理由と例外があったら教えてほしいです。

一種農地は、簡単に言うと農業をするのに良好な条件を備えた集団的な農地のことで、おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある農地です。イメージとしては、周囲一面に広がる田んぼや畑のようなイメージです。一種農地は農業をする上で良好な条件を備えている農地であり、地域の農業の振興に必要な農地であるため、原則的に農地転用が許可されていません。
 ただし、その地域の農業や住人の方にとって必要である施設の場合、農地転用が認められる場合があります。一種農地の転用は例外措置なので、計画をしている場合は事前に各市町村の農業委員会へ相談することをおすすめします。

「青地」農地と「白地」農地の違いは何ですか?また、どこで調べることができますか?

市街化調整区域内の農地では農業振興地域が定められています。農業振興地域は市町村が定めており、簡単に言うと農業を推進する地域のことで、さらにその中で農用地区域内農地(青地農地)と農用地区域外農地(白地農地)に分かれます。農用地区域内農地(青地農地)では相当期間は農業をするための農地を確保するよう定められ、原則的に農地転用できません。農地転用するためには、除外申請をする必要があります。青地・白地を知りたい場合は事前に土地の所在、地目、面積を調べた上で、市町村の農地利用課などで教えてもらうことができます。

農用地区域(青地・白地)と農地区分(一種・二種・三種等)の違いは何ですか?

農用地区域は農振法に基づいたもので、農業振興区域内(Q6参照)にある農用地区域内農地(青地農地)と区域外農地(白地農地)の別のことです。原則的に農用地区域内農地(青地農地)では農地転用を許可されていません。一方、農地区分は農地法に基づくもので、農用地区域外農地(白地農地)を転用する際に考慮する立地条件についての区分です。

参考サイト